Перейти к контенту
Бачигина ирина георгиевна кабинет

Предварительный договор купли продажи квартиры дом сдан государственной комиссии

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) Доб. 773

Облюбовав новостройку, мы начинаем искать купца, предлагающего наиболее низкую цену на квартиры в ней. И мы, не задумываясь о последствиях предлагаемого нам договора, спешим его подписать. Квартиры в строящихся домах продают сегодня застройщики, инвесторы и даже строители подрядчики объектов. Каждый из них может предложить свой вид договора на приобретение в будущем новой квартиры. Лицо, которое получает право на земельный участок для строительства дома с привлечением денежных средств других лиц, имеет утвержденную проектно-сметную документацию строящегося объекта и специальное разрешение на строительство, называется застройщиком. Условия этого договора перечислены в данном Законе, договор подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Определившись с компанией-продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора.

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований ст.

Предварительный договор купли продажи квартиры дом сдан государственной комиссии

С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики. Правомочно ли это? Эксперты компании обозначили опасные и безопасные зоны действия ПДКП. ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый - когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство.

Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия ДДУ. Поэтому у него есть два варианта — либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем. Второй вариант — когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Следует понимать, что сам предмет предварительного договора — не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Покупатели, заключающие предварительные договоры, не защищены и от пресловутых двойных продаж, так как ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, которые выбрали именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.

Если застройщик или любое другое лицо например, соинвестор все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

Третий вариант — а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП. И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие ФЗ заканчивается. Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

Однако, продавать квартиры могут не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках инвестиционного контракта и получающие свою долю в проекте. Большинство таких инвесторов после получения необходимой разрешительной документации и старта строительства перезаключают договор с застройщиком и продают потом квартиры по ДДУ, а затем и по ПДКП. С этой группой продавцов вопросов не возникает, так как они получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком.

Однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете не скоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах , которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем.

Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры площадь, этаж, количество комнат и пр. Во-вторых, обязательное условие — наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья.

При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок , покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги. Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

Заключение предварительного договора купли-продажи является довольно рискованным способом приобретения квартиры в новостройке, однако подобные формы взаимодействия покупателя и застройщика все еще встречаются на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти.

Согласно статье Гражданского кодекса РФ предварительный договор гарантирует в будущем заключение договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, описанных в нем. Текст предварительного договора должен включать проектные данные покупаемой квартиры, порядок изменения цены, если после обмеров БТИ площадь квартиры увеличится или уменьшится, процедуру оплаты при рассрочке.

Как рассказал старший юрист фирмы Via lege Денис Артемов, необходимо указать в договоре сроки ввода объекта в эксплуатацию, оформления основного договора купли-продажи и получения ключей, а также порядок оплаты эксплуатационных платежей. Очень важна ясная и прозрачная ответственность застройщика на случай нарушения обязательств.

Основным преимуществом предварительного договора для застройщика является отсутствие жестко урегулированных законом требований к сроку получения денег от покупателя. ПДКП для застройщика удобнее технологически, поскольку позволяет сразу заключить договор и получить некий обеспечительный платеж в счет будущей сделки купли-продажи. Кроме того, предварительный договор несет в себе меньше штрафных санкций, однако при этом покупатель здесь также защищен.

На ПДКП, согласно судебной практике и практике Роспотребнадзора, распространяются все требования закона о защите прав потребителей. Более того, этот договор по своей сути приравнен к договору купли-продажи недвижимости, который будет в заключен в будущем. Соответственно, когда основной договор купли-продажи заключается застройщиком с опозданием или не заключается вовсе, покупатель вправе предъявить претензии, и на компанию будут наложены штрафные санкции.

Причем, подобные меры воздействия на застройщика даже более ощутимы, чем предусмотренные ФЗ. Но в случае ПДКП остается на усмотрение сторон - применять санкции или не применять, если применять, то какие именно, что попросить от застройщика. Например, можно уменьшить сумму договора за просрочку или низкое качество объекта. По его словам, плюсов предварительных договоров для дольщиков закон не предусматривает, наоборот, в основном одни минусы. Покупателям при заключении ПДКП следует обратить внимания, насколько точно там прописан приобретаемый объект.

Должны быть указаны следующие моменты:. В итоге договор может быть расторгнут, а деньги возвращены покупателю. Согласно закону, лицо, заключившее ПДКП, обязано заключить основной договор при выполнении условий предварительного, включая условия по внесению обеспечительного платежа.

Основной договор купли-продажи заключается, когда строительство завершено и право собственности зарегистрировано на продавца. Защита покупателя по ПДКП проводится по закону о защите прав потребителей и согласно условиям договора. Соответственно, в договоре нужно однозначно указать сроки направления необходимых извещений.

Если этого не сделать, то в момент окончания срока действия ПДКП, в случае не заключения основного договора, если никто не заявил о необходимости его заключения, появляются формальные основания для прекращения договора, и утрачивается право требования заключения основного договора.

Когда покупатель видит, что основной договор купли-продажи не заключается, он должен направить извещение застройщику с соответствующими требованиями.

Если же возникают просрочки, покупатель может обратиться в Роспотребнадзор или в суд, потребовав, чтобы основной договор был заключен. Основные риски ПДКП для покупателя связаны с тем, что он может не получить частично оплаченную квартиру и будет вынужден возвращать свои деньги, участвуя в длительных судебных процессах. Когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, но право собственности еще не получено, добросовестные застройщики часто заключают ПДКП.

Заключение договора об участии в долевом строительстве и договора купли-продажи в этот момент невозможно, поэтому девелопер и прибегает предварительному договору. Если имела место быть повторная продажа, покупатель квартиры сможет вернуть свои деньги только через суд. Олег Сухов отметил, что существенными рисками является также отсутствие у застройщика разрешительных документов на строительство и гарантий требования объекта, высокая вероятность остановки или прекращения строительства из-за административных предписаний и штрафов, не позволяющих застройщику вести деятельность по предварительным договорам, отсутствие гарантий в получении разрешительных документов на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как результат невозможность оформления объекта строительства в собственность и прочее.

Когда заключается ПДКП, нужно учитывать возможность признания договора недействительным. По словам Дениса Артемова, с точки зрения закона значительная часть договоров купли-продажи квартир в новостройках являются притворными сделками. Согласно статье Гражданского кодекса РФ, притворная сделка - сделка, заключенная для сокрытия другой сделки, в том числе сделки на других условиях - считается ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, учитывая сущность и состав сделки, необходимо применять правила, которые относятся именно к ней.

Однако основные условия договора ДДУ срок передачи квартиры, гарантийный срок , способы обеспечения обязательств застройщика в предварительных договорах отсутствуют. Также предварительные договоры не проходят государственную регистрацию.

Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным. При этом покупатель может лишиться прав на квартиру, а застройщик должен будет вернуть оплаченные за нее когда-то денежные средства. Насколько такое денежное возмещение будет приближено к рыночной цене квартиры которая растет в ходе строительства , а также покрытие издержек, связанных, например, с вынужденным наймом квартиры на период строительства - сильно зависит от квалификации юриста, защищающего покупателя и позиции конкретного судьи.

Если застройщик нарушил условия ПДКП, нужно направить ему требование о заключении основного договора, а если он откажется - подавать иск в суд. Кроме того, взыскивать штрафы, неустойки и компенсации морального вреда в таких случаях довольно сложно. Юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая считает, что тип договора не влияет на решение покупателя - основную роль при выборе играет, соотношение цена-качество объекта, а юридической чистотой оформления сами покупатели часто готовы рисковать.

Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан.

Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи. Рассмотрим этот договор подробнее. Согласно ст. Таким образом, главная особенность этого договора заключена в его названии - он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли - продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, разъясняют юристы, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона, к предварительным договорам, является строгая определенность предмета договора квартиры , который не всегда возможно должным образом описать в договоре, поскольку зачастую строительство дома, при заключении договора находится на нулевой стадии.

Ведь точное определение таких параметров недвижимого имущества как его площадь, местонахождение не возможно определить до того момента, как дом достроен.

Более подробно этот момент разъяснен в разделе юридическая консультация. Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли - продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

Однако, поскольку, заключение договора предварительной купли - продажи часто является единственной возможностью в последующем приобрести квартиру в новостройке, которая вас интересует, необходимо максимально обезопасить себя при заключении такого договора. Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли - продажи недвижимости? Многие новостройки в Москве и других городах продаются посредством заключения договора предварительной купли - продажи недвижимости, с последующим заключением основного договора, при заключении такого договора следует учитывать несколько моментов, позволяющих сделать свои вложения более безопасными.

На словах, при подписании предварительного договора купли - продажи недвижимости, представители строительной компании могут обещать вам полностью отремонтированную квартиру, но при заключении основного договора они обязаны заключить с вами договор только на тех условиях, что указанны в предварительном договоре.

В итоге вы можете приобрести совсем не то, о чем было написано в рекламном проспекте. Прежде всего, важно запомнить одно правило: чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли - продажи - тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре.

Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у вас приобрести недвижимость соответствующую вашим представлениям.

Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора - смело требуйте внесения в договор изменений. С помощью юристов, мы подготовили для вас несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли - продажи недвижимости, а затем и в основной договор:.

Как купить квартиру в новостройке: все этапы от поиска до выдачи ключей

С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики. Правомочно ли это? Эксперты компании обозначили опасные и безопасные зоны действия ПДКП. ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый - когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство.

Какой договор подписать?

Продавцы столичной недвижимости также констатируют: в последний раз столь низкие цены на жилье были в году. Сейчас в пределах МКАД можно купить небольшую квартиру за млн рублей. Со мной заключат предварительный договор купли-продажи ДКП , я заплачу первоначальный взнос и смогу въехать в квартиру. После получения свидетельства застройщиком, со мной будет подписан ДКП и кредитный договор. Какие риски для меня могут возникнуть? Какую юридическую силу имеет предварительный ДКП? Не может ли застройщик после заключения предварительного ДКП со мной продать эту квартиру другому покупателю по основному ДКП?

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Покупка любой недвижимости всегда несет в себе риск, как и всякая крупная сделка. Когда речь о приобретении квартиры в строящемся доме, то риски возрастают. В этом материале мы обсудим, как купить квартиру в новостройке правильно: разберем порядок покупки, какие нужны документы и что делать после заключения сделки. Потенциальный покупатель должен проверить застройщика, провести анализ его документов, процесса строительства и множества других параметров. Вместе с тем, до подписания договора купли-продажи покупателю нужно понять, какой способ оформления сделки ему нужен, а также уладить все дела с банком, если планируется использование кредитных средств. Чтобы не запутаться во всем, мы предлагаем действовать последовательно, соблюдая такие этапы покупки:. В него включены нормы, которые регулируют работу строительной компании, порядок заключения ДДУ договора долевого участия , а также описано, что должно содержаться в этом договоре.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [homelynx.ru]

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком и договор долевого участия — в чем отличие?

В разделе Недвижимость существует возможность сортировки объектов недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья по параметрам. Недвижимость Компании Аналитика Новости. Каталог новостроек: Москва. Популярное: Москва. Последние материалы Классификация элитной недвижимости в Москве Как правильно оформить сделку при покупке недвижимости Кто формирует моду на элитную недвижимость Москвы? Недостатки и выгоды ипотечного кредита - взвесьте всё!

.

.

Покупка квартиры у застройщика в доме, в котором уже получают ключи

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. prefessilas1977

    Как правильно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры? когда дом достроится и квартира сдастся государственной комиссии, эти.

  2. fernitaflyu1983

    Жалобы в роспотребнадзор на магазин продуктов Огнетушители автомобильные требования

  3. Алина З.

    Как правильно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры? когда дом достроится и квартира сдастся государственной комиссии, эти 28 августа условно, но не раньше, чем дом будет сдан в эксплуатацию.

  4. tuarolcebo1971

    Как купить квартиру у застройщика: правила сделки — вопросы от читателей Т—Ж

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных